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Die 16 besten Steuer-Spar-Tipps für Mieter, Vermieter und Eigentümer

Die 16 besten Steuer-Spar-Tipps für Mieter, Vermieter und Eigentümer

  • So mindern Sie Ihre Steuer  
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E-Book: Steuertipps für den Mietbereich

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17 Seiten | A4 Druckformat | 1,21 MB
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Wie Sie Geld vom Finanzamt zurückbekommen

Vielleicht mussten auch Sie bisher immer Steuern nachzahlen. Dann lernen Sie jetzt ein neues Wort kennen. Es heißt „Steuerrückzahlung“ und es sorgt für eine schwarze Zahl auf der rechten Seite Ihres Kontoauszugs.

Statt Rechnungen rund ums Haus nur brav zu überweisen und abzuheften, können Sie diese jetzt steuermindernd beim Finanzamt einreichen.

Welche das sind und wo Sie die in Ihrer Steuererklärung am besten unterbringen, hängt davon ab, ob Sie Eigennutzer oder Vermieter sind. Und um es gleich vorweg zu nehmen: Sie haben mehr Steuergestaltungsmöglichkeiten, wenn Sie Vermieter sind und nicht selbst Ihre Immobilie bewohnen!

Übrigens: Mit TAXMAN für Vermieter, der professionellen Steuersoftware von Lexware, können Sie viele der genannten Spar-Tipps bei Ihrer Steuererklärung direkt anwenden. Zusätzlich erhalten Sie eine Hausverwaltungssoftware und den Ratgeber „Miete kompakt – mindern, mahnen, zahlen“.

Welches Steuerformular für Immobilienbesitzer das Wichtigste ist

Als Vermieter ist die Anlage V für Sie das wichtigste Formular in der Steuererklärung. Dort müssen Sie alle Ihre Mieteinnahmen eintragen. Viel wichtiger ist aber die Rückseite des Formulars: Dort können Sie alle Ihre Ausgaben und Abschreibungen als Werbungskosten absetzen.

Bei den Werbungskosten gilt der Grundsatz: Je mehr, umso besser für Ihre Steuer!

Selbst wenn Sie nicht vermieten, sondern selbst in Ihrem Haus wohnen, gibt es ein paar Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Beispielsweise indem Sie bestimmte Handwerkerrechnungen oder Ihre Reinigungskraft als haushaltsnahe Dienstleistung von der Steuer absetzen. Dafür ist im Hauptvordruck (Mantelbogen) unter der Zeile 71 bis 75 der richtige Platz.

Warum sich vermieten steuerlich lohnt

Monat für Monat bucht Ihnen die Bank die Kreditrate fürs Haus ab. Nicht nur den Anteil, den Sie jeden Monat tilgen, sondern leider auch noch die happigen Zinsen für den Kredit. Die Zinsen machen leider meist den „Hauptbrocken“ aus, den Sie an Ihre Bank zahlen.

Steuertipps-mieter Geldschein

Als Selbstnutzer Ihrer Immobilie können Sie diesen Zinsanteil nicht von der Steuer absetzen. Wären Sie dagegen Vermieter, könnten Sie unter anderem den Zinsanteil vom Kredit, den Sie jeden Monat an Ihre Bank für Ihr Haus abbezahlen, von der Steuer absetzen!

Um in den Genuss dieses Steuervorteils zu kommen, sind viele Eigenheimbesitzer ganz erpicht darauf, dem Finanzamt einen Mietvertrag vorlegen zu können, um als Vermieter die Schuldzinsen im Rahmen der Werbungskosten abzusetzen. Damit sie sich dazu aber nicht einen „Fremden“ ins Haus holen müssen, schließen vermeintliche Steuer-Spar-Füchse einfach einen „fingierten“ Mietvertrag mit einem Angehörigen ab – etwa mit ihren Kindern, Eltern oder Schwiegereltern.

Dabei entpuppt sich jedoch das Finanzamt häufig als Spielverderber – jedenfalls wenn es Ihren Angehörigen-Mietvertrag als bloßes Scheinmietverhältnis entlarvt! Um diesen Vorwurf zu entgehen, sollten Sie ein paar Spielregeln beachten, auf die auch Ihr Finanzamt schaut.

Tipp: Wenn Sie mehrere Wohneinheiten vermieten und dabei nicht den Überblick verlieren möchten, lohnt sich für Ihre Immobilienverwaltung eine leistungsstarke Vermieter-Software, wie zum Beispiel QuickImmobilie. Mit QuickImmobilie können Sie bis zu 50 Wohneinheiten gleichzeitig verwalten und Ihre Miet-, Heiz- und Nebenkosten professionell abrechnen.

Mietvertrag mit Angehörigen: Halten Sie sich an diese sieben Spielregeln

Vermieten Sie an Angehörige bzw. an Bekannte zum „Freundschaftspreis” bzw. um dem Finanzamt einen Mietvertrag vorlegen zu können, sollten Sie sich dabei an ein paar Spielregeln halten. Die oberste Spielregel lautet dabei: Machen Sie bei Ihrem Mietvertrag alles genau so, wie Sie es auch bei jedem x-beliebigen Fremden tun würden.

Auf welche Punkte das Finanzamt besonders schaut:

Spielregel Nr. 1: Legen Sie einen schriftlichen Mietvertrag vor
Schließen Sie unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag ab. Greifen Sie dabei zu einem Mietvertragsformular, das Sie auch bei jedem „fremden Mieter” nehmen würden.

Spielregel Nr. 2: Achten Sie auf eine pünktliche Miete
Allein das, was auf dem Papier steht, reicht noch nicht: Sie müssen den Mietvertrag auch „leben“. Das bedeutet: Beide Seiten müssen sich strikt an das halten, was im Mietvertrag steht. Dazu gehört auch, dass Ihr Mieter immer pünktlich und vollständig seine Miete überweist. Barzahlungen machen das Finanzamt nur unnötig misstrauisch. Besser: Lassen Sie sich vom Mieter eine Einzugsermächtigung geben bzw. bitten Sie ihn, einen Dauerauftrag einzurichten.

Spielregel Nr. 3: Bitte keine Betriebskostenpauschale
Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter eine Grundmiete plus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Diese Mietvertragsgestaltung ist auch unter „Fremden“ so üblich! Geht schon aus Ihrem Mietvertrag nicht klar hervor, ob Ihr Mieter eine Warm- oder Kaltmiete zahlt, erkennt ihn das Finanzamt nicht an (BFH, Urteil vom 28.07.2004, IX B 50/04, BFH/NV 2004 S. 1531).

Spielregel Nr. 4: Rechnen Sie jedes Jahr über die Betriebskosten ab
Damit auch wirklich alles so ist, wie bei jedem x-beliebigen fremden Mieter, sollten Sie regelmäßig über die angefallenen Heiz- und Betriebskosten abrechnen. Kommt unterm Strich eine Nachzahlung für Ihren Mieter heraus, sollte das Geld nachweisbar auf Ihr Konto fließen.

Spielregel Nr. 5: Unbedingt Geldrückfluss vermeiden
Hüten Sie sich davor, dass die gezahlte Miete quasi hinterrücks wieder an Ihren Mieter ohne Grund zurückfließt. Zahlt Ihnen Ihre Tochter jedoch Miete und überweisen Sie Ihr einen ähnlich hohen Betrag monatlich an Unterhalt, ist das noch kein unerlaubter Rückfluss.

Spielregel Nr. 6: Die Miete muss bezahlbar sein
Vorsicht, wenn Sie eine teure Luxuswohnung an Ihren studierenden Sohn oder Ihren Vater vermieten, der nur eine kleine Rente hat: Das Finanzamt prüft nämlich, ob sich Ihr Mieter die Miete überhaupt finanziell leisten kann, ohne damit seinen übrigen Lebensunterhalt zu gefährden (BFH-Urteil vom 28.01.1997, BStBl 1997 II, S. 655).

Steuertipps-mieter Miethaus

Spielregel Nr. 7: Vermieten Sie ja nicht zu billig
Vermieten Sie zu billig, riskieren Sie einen teilweisen Werbungskostenabzug. Deswegen sollten Sie von Ihrem Mieter mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen – und das unabhängig davon, ob Sie an einen Verwandten oder einen Fremden vermieten! Die 66-Prozent-Grenze gilt nicht nur bei Mietvertragsabschluss, sondern während des gesamten Mietverhältnisses!

Verlangen Sie von Ihrem Mieter beispielweise nur 60 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, erkennt Ihnen das Finanzamt auch nur 60 % Ihrer Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an.

Beispiel: Sie haben in Ihrer Wohnung 5.000 EUR in neue Parkettböden investiert. Weil Sie vom Mieter nur 60 % der ortsüblichen Miete verlangen, dürfen Sie auch nur 60 % Ihrer Kosten – sprich: 3.000 EUR – von der Steuer absetzen.

Damit Sie nicht irgendwann während des laufenden Mietverhältnisses unter die 66%-Grenze rutschen, sollten Sie Ihre Miete regelmäßig erhöhen. Das geht am einfachsten mit einer Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag. Wer das versäumt hat, dem bleibt noch das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB.

Wem das zu kompliziert ist, kann sich mit dem Mieter einvernehmlich auf eine höhere Miete einigen. Dazu genügt schon ein einfaches Schreiben, in dem sich Ihr Mieter mit einer neuen Miethöhe, beginnend ab einem konkret festgelegten Zeitpunkt, einverstanden erklärt.

Aktuelles Urteil: BFH regelt Fahrtkosten bei Vermietung neu

Vermieten Sie eine oder mehrere Wohnungen, dann erzielen Sie aus steuerlicher Sicht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Neben den steuerpflichtigen Mieteinnahmen sind für Sie die Werbungskosten bei Vermietung steuerlich besonders interessant. Beantragen Sie Werbungskosten für Fahrten zu den vermieteten Immobilien, stellt sich die Frage, ob die Fahrtkosten nur für die einfache Strecke abgezogen werden dürfen oder für die Hin- und Rückfahrt. Klarheit bringt hier die neue Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH-Urteil vom 01.12.2015, Aktenzeichen IX R 18/15).

Demnach gelten folgende Grundsätze:

Sonstige Fahrten: Fahren Sie mit Ihrem Privat-Pkw im Rahmen der Vermietung zur Bank, zum Steuerberater oder zum Baumarkt, hat das Finanzamt meist keine Einwände, einen Werbungskostenabzug für sämtliche gefahrenen Kilometer zuzulassen. Hierbei können Sie entweder pauschal 0,30 Euro/km abziehen oder die tatsächlichen Kilometerkosten.

Fahrten zur vermieteten Immobilie: Hier muss unterschieden werden zwischen alter und neuer Rechtslage.

Rechtslage bis 2013: Stellt die Immobilie den Mittelpunkt Ihrer Vermietungstätigkeit dar, handelt es sich bei der vermieteten Immobilie wie bei einem Arbeitnehmer um eine erste Tätigkeitsstätte. In diesem Fall kommt nur der Abzug der Entfernungspauschale in Betracht (= 0,30 Euro/km für die einfache Strecke).

Ab 2014 ticken die Uhren jedoch laut Bundesfinanzhof ein wenig anders, was für Sie als Vermieter ein Vorteil darstellt. Denn ab 2014 bestimmt sich die erste Tätigkeitsstätte nach quantitativen Kriterien. Danach handelt es sich bei der vermieteten Immobilie nur dann um eine erste Tätigkeitsstätte, wenn der Vermieter

  • typischerweise arbeitstäglich bei der vermieteten Immobilie tätig wird oder
  • je Arbeitswoche zwei volle Arbeitstage oder mindestens ein Drittel seiner Arbeitszeit an der Immobilie tätig wird.

 

Beispiel 1: Rechtslage 2013

Sie bearbeiten gerade die Einkommensteuererklärung 2013. Wegen umfangreicher Bauarbeiten sind Sie 175 Mal zu der vermieteten Immobilie gefahren. Die einfache Strecke zwischen Wohnung und der vermieteten Immobilie betrug 25 km. Folge: Sie dürfen für die Fahrtkosten nur die Entfernungspauschale als Werbungskosten bei Vermietung abziehen. Das würde einen Werbungskostenabzug von 1.313 Euro bedeuten (175 Fahrten x 0,30 Euro/km x 25 km).

Beispiel 2: Rechtslage ab 2014

Sie sitzen gerade an der Einkommensteuererklärung 2015. Im Jahr 2015 mussten Sie wegen mehrfacher Vermietungswechsel an zehn Tagen zu einer vermieteten Immobilie fahren. Die einfache Entfernung zwischen Wohnung und dieser vermieteten Immobilie betrug 50 km. Folge: Da die quantitativen Voraussetzungen für eine erste Tätigkeitsstätte nicht vorliegen (siehe oben), dürfen Sie gemäß der neuen Rechtsprechung die Fahrtkosten für Hin- und Rückfahrt als Werbungskosten bei Vermietung erfassen. Abziehbar sind 300 Euro (0,30 Euro/km x 10 Fahrten x 50 km x 2).

Fazit: Ab der Einkommensteuererklärung 2014 sollten Sie Fahrtkosten im Rahmen der Werbungskosten bei Vermietung stets mit 0,30 Euro je Kilometer für die Hin- und Rückfahrt berücksichtigen, wenn es sich um eine überschaubare Zahl an Fahrten handelt. Wird die Immobilie jedoch nachhaltig aufgesucht – mehrmals wöchentlich – kann die neue BFH-Rechtsprechung mit der vermieteten Immobilie als erste Tätigkeitsstätte tatsächlich zur Anwendung kommen.

Wie Sie als Mieter weniger Steuern zahlen

Für Mieter steckt das Steuer-Spar-Potenzial in der Betriebskostenabrechnung und betrifft Rechnungen für Tätigkeiten, die zu den haushaltsnahen Dienstleistungen zählen (§ 35 a Einkommensteuergesetz). Das sind grob gesagt Tätigkeiten im oder rund ums Haus, die oft von einem Mitglied des Haushalts erbracht werden.

Beispielsweise wenn der Hausmeister den Hof fegt oder die Reinigungskraft das Treppenhaus putzt. Sind die beiden angestellt, zählt das als haushaltnahes Beschäftigungsverhältnis. Kommt jedes Jahr zweimal eine Glasreinigungsfirma vorbei, um zum Beispiel die Fenster im Hausflur zu reinigen, gilt das als haushaltsnahe Dienstleistung. Absetzbar sind zudem haushaltsnahe Handwerkerarbeiten, wie etwa die Schornsteinfegergebühr oder Heizungswartungskosten.

Mieter können vom Vermieter eine entsprechende Bescheinigung für das Finanzamt verlangen. In dieser müssen die in den einzelnen Betriebskostenpositionen enthaltenen Anteile für haushaltsnahe Dienstleistungen ausgewiesen sein. Das ist eine Nebenpflicht aus den §§ 241 Abs. 2, 242 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag (Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 23.05.2011, 105 C 394/10, GE 2012, S. 1325).

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