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Wohnflächenberechnung: Wie Sie die Wohnfläche korrekt ermitteln und warum das so wichtig ist

Wohnflächenberechnung: Wie Sie die Wohnfläche korrekt ermitteln und warum das so wichtig ist

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E-Book: Wohnfläche richtig berechnen

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„Ach ein paar fehlende Zentimeter: Wen interessiert das schon?“. Beispielsweise Ihren Mieter, wenn er deswegen mehr Miete und mehr Betriebskosten zahlen muss! Das sehen mittlerweile auch die Gerichte so, weswegen Vermieter, die sich um mehr als 10% zu Ihren Gunsten verrechnen, die überzahlte Miete an ihren Mieter zurückzahlen müssen.

Wohnflächenberechnung Und das auch noch, wenn der Mieter längst ausgezogen ist bzw. Jahre vergangen sind. Da können schon mal leicht mehrere Tausend Euros zusammen kommen. Und es können bald noch mehr werden, denn die Toleranzgrenze bei Messfehlern bis zu 10% ist seit einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Mieterhöhung gründlich ins Wanken geraten!

Ein Grund mehr, schon bei Mietbeginn alles richtig zu machen – nicht nur bei den Schönheitsreparaturen, der Kaution oder der Miete, sondern aufgrund der horrenden Rückzahlungssummen auch bei der Wohnfläche.

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Wie Sie die Wohnfläche berechnen müssen

Genau genommen gibt es gleich drei Rechtsquellen, nach der Sie die Wohnfläche Ihrer Wohnung messen können – und exakt das ist das Problem:

1. Die Wohnflächenverordnung
Am bekanntesten dürfte mittlerweile die seit 1.1.2004 geltende Wohnflächenverordnung (WoFlV) sein. Diese löste die bis zu diesem Zeitpunkt für die Wohnflächenberechnung geltenden §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung ab. Die neuere Wohnflächenverordnung gilt eigentlich nur – wie bereits ihre Vorgängervorschrift – für preisgebundenen Wohnraum. Die Wohnflächenverordnung gilt als stillschweigend vereinbart, wenn sich weder aus Ihrem Wohnungsmietvertrag eine andere Berechnungsweise ergibt noch in Ihrer Stadt eine andere Berechnungsweise wie zum Beispiel die nach der DIN 283 ortsüblich ist (BGH-Urteil vom 22.4.2009, VIII ZR 86/08; BGH-Urteil vom 23.5.2007, VIII ZR 231/06, GE 2007 S. 1023).

2. Die DIN 277
Dann gibt es noch die DIN 277, der gerade im Neubaubereich beim Erteilen von Baugenehmigungen sowie zur Kostenermittlung größere Bedeutung zukommt. Allerdings typisiert sie nur bestimmte Flächen zum Beispiel in Nutzflächen, Verkehrsflächen oder Netto-Grundflächen.

3. Die gute alte DIN 283
Häufig werden Sie bei der Wohnflächenberechnung auch noch auf die DIN 283 stoßen. Die wurde zwar bereits 1983 ersatzlos zurückgezogen, um eine Überschneidung mit der DIN 277 zu vermeiden, allerdings kann sie nach wie vor für die Wohnflächenberechnung vereinbart bzw. als ortsüblich angewendet werden.

Die Wohnfläche wird bei preisgebundenem Wohnraum zwingend nach der Wohnflächenverordnung berechnet. Von preisgebundenem Wohnraum spricht man dann, wenn Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus mit öffentlichen Geldern gefördert wurde und sie diesen Wohnraum nur an einen bestimmten Personenkreis zum Beispiel Menschen mit Wohnberechtigungsschein vermieten dürfen.

Für Gewerberaum und preisfreien (also „ganz normalen“) Wohnraum ist dagegen die Wohnflächenverordnung kein Muss zur Flächenberechnung. Das heißt Sie könnten im Mietvertrag auch eine andere Berechnungsweise vereinbaren. Wirklich empfehlenswert ist dies bei Wohnraum aus Praktikabilitätsgründen jedoch nicht.

Und jetzt? Nach der Rechtsprechung des BGH gibt es für die Wohnflächenberechnung eine 3-Stufen-Regel:

Stufe 1: Es gilt, was im Mietvertrag steht
Wohnflächenberechnung Maßgeblich ist zunächst, was die Vertragsparteien – also der Mieter und der Vermieter – ausdrücklich oder konkludent in ihrem Mietvertrag zur Wohnflächenberechnung vereinbart haben. Um Streit aus dem Weg zu gehen, steht deswegen in den meisten Wohnungsmietverträgen sinngemäß oft Folgendes drin:

„Die Wohnfläche errechnet sich nach der Wohnflächenverordnung in der jeweils gültigen Fassung. Gleiches gilt für die Ermittlung der Fläche der Geschäftsräume. Balkone, Terrassen und ähnliche Freisitze können mit bis zu 50% der Grundfläche angesetzt werden.“

Stufe 2: Es gilt, was ortsüblich ist
Ist nichts im Mietvertrag dazu vereinbart, wie die Wohnfläche berechnet wird, kommt es auf eine eventuelle Ortssitte an. Also die Methode, die normalerweise in Ihrer Stadt für die Wohnflächenberechnung angewendet wird. Woher Sie das wissen sollen? Schauen Sie mal – falls es einen gibt – in den Mietspiegel Ihrer Stadt. Manchmal enthält der einen entsprechenden Hinweis, wie in Ihrer Region die Wohnfläche berechnet wird.

Streiten Sie sich mit Ihrem Mieter darüber, welche Berechnungsart nun an Ihrem Ort ortsüblich ist, klärt das notfalls das Gericht oder ein Sachverständiger!

Stufe 3: Es kommt auf die Vorschriften zum Vertragsschluss
Existiert keine Ortssitte, wird auch im preisfreien Wohnungsbau auf die Wohnfläche nach den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Vorschriften für den preisgebundenen Wohnungsbau ermittelt.

Zeitlich ist es also so, dass immer die Berechnungsweise – also Wohnflächenverordnung oder II. Berechnungsverordnung – zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgeblich ist (BGH-Urteil vom 22.4.2009, VIII ZR 86/08, Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 20.8.2014, 49 C 174/13).

Das bedeutet: Haben Sie Ihren Mietvertrag vor dem 31.12.2003 abgeschlossen, gelten noch die alten §§ 42-44 der II. Berechnungsverordnung. Danach durfte der Vermieter die Balkonfläche beispielsweise mit maximal 50% anrechnen. Der „Wohnwert" des Balkons spielte dabei noch keine Rolle.

Haben Sie Ihren Mietvertrag dagegen erst nach dem 31.12.2003 abgeschlossen, gilt für die Berechnung der Balkonfläche § 4 WoFlV. Dieser sieht eine Regelanrechnung von nur 25% vor, höchstens jedoch – abhängig vom Wohnwert – bis 50%.

Praxis-Tipp:

Schreiben Sie besser keine konkrete Wohnfläche in Ihren Mietvertrag

Vermieten Sie Ihre Wohnung, sollten Sie möglichst im Mietvertrag keine konkrete Flächenangabe machen. Sonst kann Ihr Mieter auch noch nach Jahren kommen, nachmessen und Geld von Ihnen zurückfordern.

Weicht die gemessene Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10% ab, kann Ihr Mieter noch drei Jahre ab Kenntnis von der Wohnflächenabweichung kommen und von Ihnen zu viel Bezahltes zurückverlangen.

Ohne Flächenangabe müssen Sie erst bei der ersten Betriebskostenabrechnung Farbe bekennen.

Diese Räume und Flächen dürfen Sie mitzählen

Vermessen Sie Ihre Wohnung exakt nach der Wohnflächenverordnung, dürfen Sie nicht jede Fläche voll mitzählen – gerade, wenn Ihre Wohnung auch noch Dachschrägen hat.

Voll mitzählen dürfen Sie die Grundflächen aller Räume in der Wohnung, die mindestens 2m hoch sind.

Dagegen dürfen Sie Balkone, Loggien, Terrassen und Wintergärten maximal bis zur Hälfte, grundsätzlich aber nur bis zu einem Viertel mitberechnen. Räume, die zwischen 1 und 2m hoch sind, dürfen Sie nur mit der Hälfte ihrer Fläche mitrechnen.

Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Schuppen und Garagen müssen Sie leider links liegen lassen. Ebenso Räume, die niedriger als 1m sind. Die dürfen Sie bei Ihren Wohnflächenberechnungen nicht mitzählen.

Um wie viel Sie sich verrechnen dürfen

Was tun, wenn der Mieter feststellt, dass seine Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben?

Dazu gibt es eine klare Rechtsprechung des BGH: Ist die Wohnung um mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, zählt das als Mangel der Mietsache und deswegen darf der Mieter nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB die Miete mindern.

Die 10%-Regel gilt selbst dann, wenn sich die geringere Wohnfläche nicht auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auswirkt und der Mieter sie dennoch vertragsgemäß nutzen kann (BGH-Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 295/03, WM 2004, S. 336).

Achtung: So lange Sie Ihrem Mieter keine bestimmte Wohnungsgröße zugesichert haben, liegt bei einer geringeren Abweichung als 10 % nur eine unerhebliche Flächenabweichung vor. Das bedeutet: Bei weniger als 10%, darf Ihr Mieter nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung gar nicht mindern.

Richtig bitter wird es also erst bei einer Wohnflächenabweichung ab 10%: Ab dieser Flächendifferenz muss Ihnen Ihr Mieter künftig nur eine geminderte Miete zahlen.

Beispiel:
Ihre Wohnung soll laut Mietvertrag 97m² haben. Beim Nachmessen stellt sich heraus, dass sie tatsächlich nur 85m² groß ist.

Die Flächenabweichung beträgt 12,37% (= (97m² - 85m²) : 97 x 100).

Deswegen muss der Mieter künftig 12,37% weniger Miete pro Monat zahlen. Bei einer Miete von 950 Euro plus Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen von 150 Euro, wären das bei einer Gesamtmonatsmiete von 1.100 Euro insgesamt 136 Euro weniger Miete pro Monat. Der Mieter müsste damit künftig nur eine Gesamtmiete in Höhe von 963,93 Euro statt 1.100 Euro zahlen.

Würde die Abweichung dagegen nur zum Beispiel 9,8% betragen, müsste der Mieter trotz der Flächenabweichung weiterhin die volle Miete zahlen.

Doch die Mietminderung ist nur eine von mehreren Folgen bei einer Flächenabweichung: Zusätzlich kann der Mieter noch vom Vermieter verlangen, dass er ihm die überzahlte Miete zurückzahlt (BGH-Urteil vom 7.7.2004, VIII ZR 192/03, NZM 2004, S. 699).

Aus dieser Misere kann dem Vermieter nur noch die Verjährungseinrede heraus helfen. Damit kann der Mieter aber immer noch maximal die Mietdifferenz der letzten drei Jahre von Ihnen zurückverlangen (bis zum 31.12.2003 noch vier Jahre).

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