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Mietpreisbremse: So viel Miete können Sie verlangen

Mietpreisbremse: So viel Miete können Sie verlangen

  • Für wen gilt die Mietpreisbremse? 
  • Die wichtigsten Ausnahmen kurz erklärt 
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E-Book: Alles zur Mietpreisbremse

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22 Seiten | A4 Druckformat | 3,19 MB
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Von der Mietpreisbremse haben Sie sicherlich auch schon gehört. Diese gilt eigentlich ab dem 1.6.2015. An dem kleinen Wörtchen „eigentlich“ merken Sie es schon: Sie gilt nicht für alle Vermieter!

Gilt die Mietpreisbremse überhaupt für mich?

Der Ein-Minuten-Schnell-Test zur Mietpreisbremse
Bevor Sie den Taschenrechner zücken und im Internet nach dem Mietspiegel suchen, sollten Sie erst einmal diese drei Fragen für sich beantworten. Erst, wenn Sie alle drei nachfolgenden Fragen mit einem klaren „Ja“ beantworten konnten, müssen Sie sich überhaupt mit der Preisbremse näher beschäftigen:

Frage 1: Vermieten Sie Wohnraum?
Die Mietpreisbremse gilt nur, wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Einliegerwohnung neu vermieten. Sie gilt dagegen nicht, wenn Sie Gewerberaum vermieten!

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Frage 2: Wollen Sie nach dem 1.6.2015 einen neuen Mietvertrag abschließen?
Die Mietpreisbremse betrifft nur Ihre künftigen Verträge und nicht welche, die Sie bereits vor dem 1.6.2015 abgeschlossen haben. An bereits vor dem 1.6.2015 bestehenden Verträgen müssen Sie dagegen nichts am Mietpreis ändern.

Frage 3: Gilt für Ihre Stadt eine Mietpreisbremsenverordnung?
An die Preisbremse müssen Sie sich nur halten, wenn es in Ihrer Stadt eine entsprechende Rechtsverordnung gibt, in der von einem „angespannten“ Wohnungsmarkt die Rede ist, und Sie nach Inkrafttreten dieser Verordnung einen Mietvertrag abschließen. Ob ein „angespannter“ Wohnungsmarkt vorliegt, entscheidet übrigens jedes Bundesland selbst. Ist das für einen Ort beschlossen, dann gilt die Mietpreisbremse vorerst für fünf Jahre. Danach muss neu darüber entschieden werden. Mittlerweile haben zehn Bundesländer die Mietpreisbremse für einige Ihrer Städte und Gemeinden eingeführt. Thüringen und Niedersachsen wollen noch dieses Jahr folgen. Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt planen dagegen keine Einführung (Stand: Anfang Februar 2016).

Mietpreisbremse

Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt immer nur für neue Wohnungsmietverträge, die Sie nach Inkrafttreten einer Mietpreisbremsenverordnung abschließen. Es kommt also immer auf das Datum des Inkrafttretens der Verordnung an, obwohl das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse bereits ab dem 1.6.2015 gilt!

Mietpreisbremse

Was die Mietpreisbremse für Ihren nächsten Mietvertrag bedeutet

Bisher war es immer so: Zog der bisherige Mieter aus und ein neuer Mieter ein, konnten Sie im neuen Mietvertrag die Miethöhe mit dem neuen Mieter praktisch frei vereinbaren.

Das war besonders dann schön, wenn Ihr bisheriger, langjähriger Mieter nur eine geringe Miete bezahlt hat oder sich das Stadtviertel, in dem Sie Ihre Wohnung vermietet haben, zu einem echten Szeneviertel gemausert hat, in dem jetzt jeder gerne wohnen will.

Deswegen stiegen in Ballungszentren die Mieten immer mehr und wurden für „Normalmieter“ immer schwerer bezahlbar. Diesen Mietpreistrend wollte der Gesetzgeber stoppen. Deswegen darf künftig Ihre neue Miete bei einer Wiedervermietung nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dieser Preisdeckel bzw. diese 10%-Grenze nach oben ist gemeint, wenn von der Mietpreisbremse die Rede ist.

Vorsicht: Verwechseln Sie die Mietpreisbremse bitte nicht mit der Kappungsgrenze! Die Preisbremse von 10% im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt lediglich für den Neuabschluss von Mietverträgen, während Sie auf die verringerte Kappungsgrenze (maximale Mieterhöhung von 15% bzw. 20%) nur stoßen, wenn Sie in einem bestehenden Mietverhältnis von Ihrem gesetzlichen Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB Gebrauch machen wollen.

Wissenswertes zur Kappungsgrenze: In nahezu allen deutschen Großstädten greift inzwischen die sogenannte Kappungsgrenzenverordnung. Eine Kappungsgrenze von 15% gilt im Prinzip in allen Städten mit hohen bzw. steigenden Mietpreisen, wie zum Beispiel in Berlin, Hamburg, München oder Köln. 20% sind es dagegen in den Bundesländern Saarland, Thüringen, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Sachsen-Anhalt. Daneben muss die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, bei Neuvermietungen seit 15 Monaten unverändert sein. Bei Altmieten gilt eine Frist von zwölf Monaten.

Drei wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse, die Sie kennen müssen

Kein Gesetz ohne Ausnahme: So ist das auch bei der Mietpreisbremse! Dort gibt es drei Ausnahmen, wann Sie sich nicht an die Preisbremse halten müssen:

Ausnahme 1: Der Vormieter hat schon mehr bezahlt
Lag die Vormiete, die Ihr bisheriger Mieter zuletzt zahlte, höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige, „gebremste“ Miete von 110% des Ortsüblichen, dürfen Sie vom neuen Mieter als Mindestmiete die bisher bezahlte höhere Miete verlangen.

Ausnahme 2: Vermietung eines Neubaus
Die Wohnung, die Sie vermieten, wurde erstmals nach dem 1.10.2014 genutzt (vorherige Selbstnutzung zählt leider bereits als Nutzung!) und vermietet.

Ausnahme 3: Bei Modernisierungen
Sie haben Ihre Wohnung umfassend modernisiert und übergeben sie jetzt erstmalig wieder an einen neuen Mieter. Als umfassend modernisiert zählt Ihre Wohnung, wenn Sie diese nicht nur verbessert, sondern auch noch mindestens ein Drittel an Aufwand in sie investiert haben, den Sie für eine vergleichbare Neubauwohnung hätten zahlen müssen.

Miethöhe-Check: Erst mal schauen, wie viel der Vormieter bezahlt hat

Die Sache mit der Mietpreisbremse können Sie ganz schnell vergessen, wenn Ihr bisheriger Mieter schon mehr als 110% des Ortsüblichen gezahlt hat. Dann nämlich genießt diese höhere Miete des Vormieters Bestandsschutz gegenüber der eigentlich nach der Mietpreisbremse zulässigen, niedrigeren Miete.

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